Los gastos de tasación hipotecaria en los contratos que están fuera de la Ley 5/2019. Por Diego Fierro Rodríguez

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Siempre que se celebra un contrato de préstamo hipotecario resulta especialmente importante la tasación del bien inmueble sobre la que va a recaer la garantía hipotecaria, que, en los términos de los artículos 104 y 105 de la Ley Hipotecaria, pues solo de ese modo puede valorar adecuadamente la aptitud que tiene el bien inmueble para servir como garantía del derecho de crédito por el préstamo concedido por el acreedor al deudor. El artículo 13 de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, establece que los inmuebles aportados en garantía habrán de ser objeto de una tasación adecuada antes de la celebración del contrato de préstamo y la tasación se realizará por una sociedad de tasación, servicio de tasación de una entidad de crédito regulados por la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del mercado hipotecario, y/o profesional homologado conforme al Real Decreto 775/1997, de 30 de mayo y a la disposición adicional décima de esta Ley, independiente del prestamista o del intermediario de crédito inmobiliario, utilizando normas de tasación fiables y reconocidas internacionalmente, de conformidad con lo establecido por la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras.

Tradicionalmente, los contratos de préstamo han ido atribuyendo los gastos derivados de la tasación al prestatario. Actualmente, están regulados en el artículo 14 de la Ley 5/2019, que, al regular las normas de transparencia en la comercialización de préstamos inmobiliarios, indica que los gastos de tasación del inmueble corresponderán a prestatario, pero no había regulación alguna sobre la distribución de esos gastos mediante cláusulas abusivas incluidas en los contratos de crédito inmobiliario celebrados con anterioridad al día 16 de junio de 2019, fecha en la que entró en vigor la Ley 5/2019, y los celebrados con posterioridad cuando no se aplique esa norma.

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La Sentencia del Tribunal Supremo 555/2020, de 26 de octubre, aplica una teoría de distribución de gastos en los contratos de préstamo hipotecario partiendo del interés. Concretamente, se refiere el Fundamento Jurídico 3º de la resolución citada a la denuncia de la infracción de los apartados 2 y 3 del artículo 89 del Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, y de la jurisprudencia contenida en la Sentencia del pleno de la Sala Primera del Tribunal Supremo 705/2015, de 23 de diciembre, que considera que, en todo caso, son cláusulas abusivas en los préstamos con garantía hipotecaria concertados con consumidores, aquellas que imponen al consumidor la totalidad de los gastos de constitución de la hipoteca, y, en concreto, los tributos de la operación hipotecaria, los gastos de gestión que no le sean imputables y aquellos que estipulan la atribución en exclusiva al consumidor de los gastos de tramitación y documentación que por ley correspondan al empresario. Todo ello lleva a un análisis para cada caso con los gastos, aunque hay que ver a quién interesa el gasto concreto.

En la Sentencia del Tribunal Supremo 35/2021, de 27 de enero, se determina que los gastos de tasación de bienes inmuebles para los contratos con garantía hipotecaria que están fuera de la Ley 5/2019 corresponden, cuando se celebren con consumidores, a la entidad prestamista, en la medida en que es otro de los gastos que interesa al banco que concede el préstamo para la salvaguarda de su derecho de crédito. Por ello, los consumidores tienen derecho a la restitución de todos los gastos pagados en concepto de registro de la propiedad, gestoría y tasación, así como de la mitad de los gastos notariales.

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Debe concluirse afirmando que los contratos celebrados al amparo de la Ley 5/2019 posibilitan, por el artículo 14 de la citada norma, que se impute el gasto de tasación al prestatario, aunque lo hacen de una manera cuestionable si se tiene presente que, como bien afirma la Sentencia del Tribunal Supremo 35/2021, de 27 de enero, ese gasto interesa más al prestamista que al prestatario. Sin embargo, con independencia de lo que digan la ley y la jurisprudencia, no resulta complicado para las entidades bancarias trasladar ese coste a los prestatarios, algo que es un gran indicativo de la situación del mercado en lo que se refiere a la concesión de préstamos hipotecarios, en cuyo seno ya se ha podido comprobar, como se ha visto en los últimos años, la escasa relevancia de los consumidores ante las ventajas de las que disponen los empresarios prestamistas.