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La aprobación del Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo, ha servido para implantar un mecanismo de adecuación de determinados contratos de arrendamiento de local de negocio a las circunstancias que pueda, fundamentalmente, ajustar la renta. El Preámbulo de la norma señala que “A falta de acuerdo entre las partes, la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos no prevé causa alguna de exclusión del pago de la renta por fuerza mayor o por declaración de estado de alarma u otras causas, salvo en lo referido en su artículo 26, relativo a la habitabilidad de la vivienda derivada de la ejecución de obras, que puede ser aplicable a los locales de negocio vía artículo 30 de esta Ley”, indicando que, “si se acude a la regulación del Código Civil referida a la fuerza mayor, tampoco ofrece una solución idónea porque no ajusta la distribución del riesgo entre las partes, aunque puede justificar la resolución contractual en los casos más graves”, motivo por el cual “procede prever una regulación específica en línea con la cláusula «rebus sic stantibus», de elaboración jurisprudencial, que permite la modulación o modificación de las obligaciones contractuales si concurren los requisitos exigidos: imprevisibilidad e inevitabilidad del riesgo derivado, excesiva onerosidad de la prestación debida y buena fe contractual”.
Debe tenerse presente que los artículos 1 a 5 del Real Decreto-ley 15/2020 determinan que los arrendatarios de locales de negocio deberán cumplir unos requisitos muy estrictos por los que se requiere la concurrencia de unas condiciones financieras y de Seguridad Social y que su actividad haya quedado suspendida por la declaración del estado de alarma o que, si no se ha suspendido la actividad empresarial, se acredite la reducción de su facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior. Los arrendatarios indicados podrán solicitar de la persona arrendadora, cuando esta sea una empresa o entidad pública de vivienda, o un gran tenedor, entendiendo por tal la persona física o jurídica que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 metros cuadrados, en el plazo de un mes desde la entrada en vigor de este real decreto-ley, el aplazamiento de las rentas del alquiler que se devenguen por todo el tiempo que dure el estado de alarma, aplazamiento que deberá ser aceptado por el arrendador siempre que no se hubiera alcanzado ya un acuerdo entre ambas partes de moratoria o reducción de la renta.
En los numerosos casos en los que no será posible aplicar el Real Decreto-ley 15/2020, se podrá solicitar el aplazamiento sin que sea obligatorio para el arrendador, aunque será viable, atendiendo al Preámbulo de la misma norma, alegar la cláusula “rebus sic stantibus” en el proceso judicial que corresponda siguiendo las pautas de la Sentencia del Tribunal Supremo 333/2014, de 30 de junio. Sin embargo, es cierto que siempre será mejor alcanzar un acuerdo para evitar largos y complejos litigios.
El Real Decreto-ley 15/2020 recoge reglas beneficiosas para los arrendatarios de locales de negocio, que, pudiendo ser insuficientes, resultan favorables para los arrendadores porque ayudarán a mantener la actividad de los arrendatarios durante un periodo vital para asegurar la conservación de una importante parte del tejido empresarial español, facilitando, asimismo, la percepción de futuras rentas por parte del arrendador del local de negocio, que siempre preferirá cobrar dinero por ceder el aprovechamiento de su bien inmueble que tenerlo desocupado y sin posibilidad de obtener un buen rendimiento económico del mismo.
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