La suspensión cautelar de la renta para los locales de negocio por el Covid-19. Por Diego Fierro Rodríguez

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La pandemia por el Covid-19 y los efectos que han generado las medidas que se han ido adoptando durante los últimos meses para luchar contra el coronavirus provocaron, obviamente, graves perjuicios para muchas personas cuya situación económica se ha visto gravemente perjudicada, siendo muy llamativo el caso de los arrendatarios de local de negocio que, por la cesación en las actividades económicas no esenciales, se vieron obligados a detener sus actuaciones comerciales, dejando de obtener ingresos y teniendo que asumir gastos como el de la renta del arrendamiento que tiene que ser abonado al arrendador.

Hay que tener presente que la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, indica en su artículo 3 que “Se considera arrendamiento para uso distinto del de vivienda aquel arrendamiento que, recayendo sobre una edificación, tenga como destino primordial uno distinto del establecido en el artículo anterior” y que “En especial, tendrán esta consideración los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada, sea ésta de verano o cualquier otra, y los celebrados para ejercerse en la finca una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente, cualquiera que sean las personas que los celebren”. Por el artículo 4 de la misma norma, “los arrendamientos para uso distinto del de vivienda se rigen por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el título III de la presente ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil”, respetando las reglas imperativas de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que se encuentran en “los títulos I y IV de la misma”.

Muchos contratantes para el alquiler de arrendamientos de local de negocio no incluyeron en sus contratos la previsión relativa a los efectos que debiera tener sobre el contrato la producción de un evento como el que se ha vivido con la pandemia del Covid-19. Por ese motivo, muchos son los arrendatarios de negocios que han aceptado iniciar un proceso judicial civil declarativo con el que pueden obtener una rebaja de la renta que les ayude a sobrellevar la situación sin soportar toda la carga económica impuesta por la renta del arrendamiento de negocio, apoyándose para lograr su fin en la cláusula “rebus sic stantibus”, que permite la revisión o modificación de los contratos de tracto sucesivo, según la Sentencia del Tribunal Supremo de 23 de abril de 1991, cuando concurran varios presupuestos: “a) alteración extraordinaria de las circunstancias en el momento de cumplir con el contrato en relación con las concurrentes al tiempo de su celebración; b) una desproporción exorbitante, fuera de todo cálculo, entre las prestaciones de las partes contratantes que verdaderamente derrumben el contrato por aniquilación del equilibrio de las prestaciones, y c) que todo ello acontece por la sobreveniencia de circunstancias radicalmente imprevisibles”. El problema es que los procesos judiciales tardan meses en resolverse y ese tiempo resulta precioso para el arrendatario de local de negocio cuya empresa depende de una urgente reducción de los costes.

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Una buena opción para remediar los problemas de la duración de los procesos judiciales con los que los arrendatarios de locales de negocio pueden ver reducida su renta del alquiler es la medida cautelar de suspensión cautelar de la renta por el Covid-19. El artículo 721 de la Ley de Enjuiciamiento Civil establece que “Bajo su responsabilidad, todo actor, principal o reconvencional, podrá solicitar del tribunal, conforme a lo dispuesto en este Título, la adopción de las medidas cautelares que considere necesarias para asegurar la efectividad de la tutela judicial que pudiera otorgarse en la sentencia estimatoria que se dictare”.

Se han dictado varios relevantes autos que aplican la medida cautelar de suspensión temporal de la renta de los arrendamientos de local de negocio inspirándose en una aplicación provisional de la cláusula “rebus sic stantibus”, pero destacan especialmente dos. En primer lugar, se dictó el Auto del Juzgado de Primera Instancia n° 2 de Benidorm 162/2020, de 7 de julio. En segundo lugar, se dictó el Auto del Juzgado de Primera Instancia n° 81 de Madrid 447/2020, de 25 de septiembre.

Ciertamente, la medida cautelar de suspensión cautelar de la renta por el Covid-19 se puede sustentar por dos incisos del artículo 727 de la Ley de Enjuiciamiento Civil: “La orden judicial de cesar provisionalmente en una actividad”; y “Aquellas otras medidas que, para la protección de ciertos derechos, prevean expresamente las leyes, o que se estimen necesarias para asegurar la efectividad de la tutela judicial que pudiere otorgarse en la sentencia estimatoria que recayere en el juicio”. Todo ello se sustenta en el artículo 726.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que indica que “Con el carácter temporal, provisional, condicionado y susceptible de modificación y alzamiento previsto en esta Ley para las medidas cautelares, el tribunal podrá acordar como tales las que consistan en órdenes y prohibiciones de contenido similar a lo que se pretenda en el proceso, sin prejuzgar la sentencia que en definitiva se dicte”.

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Que haya jueces que sepan interpretar y aplicar la normativa procesal para poder determinar la solución posible a graves conflictos derivados de las circunstancias provocadas por el Covid-19 resulta esencial para poder garantizar la protección de los derechos e intereses legítimos de los afectados por las restricciones impuestas por el coronavirus.