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Parece que nos hemos acostumbrado a ver los llamados “cadáveres de la crisis” (la del 2008) en las afueras de nuestros pueblos y ciudades, promociones sin salida que han terminado siendo vandalizadas, quemadas y okupadas para los más peregrinos usos, como los de lugar de fiestas ilegales, en tiempos de pandemia.
Hoy, les hablaremos de que un futuro alternativo es posible para estas viviendas, con el ejemplo de una promoción de 10 viviendas en una población al norte de Madrid, realizadas en colaboración con el Estudio GHT Arquitectura y el Arquitecto Eduardo de Toro.
ESTADO INICIAL
La edificación está integrada por 10 viviendas, 10 plazas de garaje y 13 trasteros que se organizan en dos plantas sobre rasante y bajo cubierta, destinadas a uso residencial, y un sótano, destinado a aparcamiento y trasteros. El acceso a las viviendas se realiza a través de tres portales, y la rampa de acceso a garaje no se encuentra ejecutada.
Estado en el que se encontraba la promoción, con detritos, humedades y restos de escombro de la obra.
La promoción se encuentra cerrada, pero con signos de entrada, vandalización en el sótano comunitario y en las viviendas, aunque la propiedad ha colocado puertas antiokupas en los tres portales de acceso.
Existen humedades y daños por agua por la falta de conexión de desagües y mantenimiento, pero incluso a pesar de los más de 15 años pasados de abandono, se conservan las ventanas, algunas puertas de armario, y acabados interiores, que pueden ser aprovechados.
Las rejas exteriores y la situación en pleno casco urbano han impedido que se okupen las viviendas, pero no existen cableados, sanitarios, ni nada que no haya podido ser retirado o vandalizado para su venta.
EL PROYECTO
El proyecto refleja la terminación de las viviendas y la adecuación a la normativa actualmente vigente, el Código Técnico, en la medida de lo posible, al tratarse de un edificio parcialmente construido.
La tramitación más complicada es la de la adecuación a la normativa municipal de la rampa de acceso al garaje, que no se había dejado terminada ni excavada. Esta adecuación obliga a abrir el muro de contención ampliando la curva de entrada, así como la apertura de una nueva salida peatonal del garaje, inexistente en el proyecto original, que se ubica restando espacio de uno de los patios, obligando a la rotura de un nuevo hueco en la estructura del forjado de planta baja, y su correspondiente refuerzo.
Se plantean instalaciones de extracción en el garaje, contraincendios y detección de acuerdo a la normativa vigente.
El proyecto completa la terminación de la instalación de electricidad, reposición de grifería, sanitarios, y solados de tarima de madera, así como reposición de ventanas y vidrios, y la reparación de la cubierta y sus ventanas, con problemas de entrada de agua.
Aprovechando el número superior de trasteros respecto a viviendas, se utilizan los sobrantes para cuartos de extracción, acceso a garaje, cuartos de contadores y otros armarios de instalaciones
LA OBRA.
La obra comenzó por la parte más difícil, la demolición del muro de contención de la rampa y el forjado en la zona prevista para la salida peatonal del mismo, debido a lo angosto del espacio, que necesitó de una máquina principal para la rotura del hormigón del muro y una miniexcavadora para manejar desde el sótano el abundante material de detrito.
Una vez realizados los refuerzos correspondientes se continuó con la colocación de la escalera de acceso y la subbase de la rampa de garaje, con un cuidado intenso en el replanteo de las pendientes, debido a lo reducido del espacio y la altura libre en la zona de la puerta de entrada.
Se procedió a finalizar la solera del garaje y reparación de fisuras, colocación de las instalaciones de extracción, alumbrado, detección y alarma de incendios, y las instalaciones comunitarias ubicadas en cuartos de garaje, dotando a los trasteros vandalizados de puertas e instalaciones para permitir su uso. Se coloca un grupo de bombeo para impedir acumulaciones de agua en el garaje y la puerta corredera de entrada al mismo
Finalmente, se realiza el replanteo de las plazas de garaje, siendo plazas de tamaño mediano, al no poder superar los giros con un vehículo de tamaño superior al mostrado en las fotos.
Estudio de amueblamiento de cocinas según las tomas existentes en las viviendas.
En las viviendas se realizan las instalaciones de electricidad, terminaciones de la fontanería y saneamiento para colocación de aparatos. Se realizan las mínimas reparaciones de alicatados y se estudian los amueblamientos de cocina para aprovechamiento de las tomas existentes y evitar gastos excesivos de demoliciones y correcciones de instalaciones, realizándose los cambios necesarios para cumplir normativa eléctrica (REBT).
Se reparan los patios exteriores, los encuentros con la chimenea de salida de la extracción del garaje, las embocaduras de las ventanas de fachada y se colocan rejas, para mejora de la seguridad de los portales de entrada, una vez retiradas las puertas antiokupación, que impedían los remates exteriores de los tres portales.
Desarrollo de la Obra con Instalaciones y rampa de acceso a garaje, colocación de cocinas y reparación de humedades.
EL RESULTADO FINAL
El resultado final es el de un Edificio de 10 viviendas en tres portales, dotadas de su correspondiente plaza de garaje y trastero, que pueden alquilarse a un precio reducido o comercializarse. Un inmueble abandonado y okupado, ahora listo para habitarse, terminado y funcionando,
Este podría ser el destino de muchas promociones con mercado para resolver las necesidades de jóvenes y familias que necesitan un hogar, no una infravivienda okupada, con alquileres asequibles, en pueblos fuera de la gran ciudad.
Una opción de inversión en un bien necesario, que puede servir de inversión para empresas y particulares, creando la necesaria competencia en lugares donde no se construye una sola vivienda nueva desde hace más de 10 años.
GHT ARQUITECTURA Y URBANISMO
Pez Austral 3, Bajo A. 28007 Madrid
T.915749697/678632362 https://www.ghtarquitectura.com/ ghtarquitectura@gmail.com
EDUARDO DE TORO
T.669435775 LinkedIn Eduardo de Toro / edudetoro@gmail.com,
Santiago Durán García
Arquitecto Técnico (UPM) MDI Máster En Dirección Inmobiliaria (UPM) EEM Gestor Energético Europeo (UPM European Energy Manager)
618.519.717 www.sduran.es /santiagodurangarcia@gmail.com /LinkedIN Santiago Durán
Estado final con acceso al garaje, acabados de viviendas, lista para comercialización.
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